Bài toán hậu mãi chung cư có thời hạn: Các nước hiện quy định niên hạn ra sao?

23/06/2022 09:56

Trên thế giới, hình thức sở hữu nhà chung cư là có thời hạn,và ở mỗi quốc gia thời hạn sở hữu lại khác nhau, thường kéo dài từ 30 năm đến 999 năm.

Trong đề cương luật Nhà ở (sửa đổi) Bộ Xây dựng trình và đã được Chính phủ chấp thuận, báo cáo Quốc hội đề nghị đưa vào Chương trình xây dựng luật của Quốc hội năm 2023, Bộ Xây dựng đã có đề xuất bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư thay vì sở hữu lâu dài như hiện nay. 

Đề xuất này khi được công bố nhận nhiều ý kiến trái chiều từ phía các chuyên gia bất động sản và cả người dân. Tuy nhiên, Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết đề xuất này được tham khảo dựa trên kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới.

Tại quốc gia trên thế giới như Trung Quốc, Singapore, Thái Lan, Anh..., thời hạn sở hữu nhà chung cư đều đã được quy định cụ thể. Quyền sử dụng đất bị giới hạn, giá nhà đắt đỏ, diện tích đất xây dựng ít, công trình xuống cấp theo thời gian... là nguyên nhân áp giới hạn thời gian này.

Trung Quốc không cấp giấy tờ sở hữu vĩnh viễn cho đất đai hay căn hộ, thay vào đó là nhà nước khống chế bằng quy định sử dụng đất. Trong bài viết trên Blog Luật sư Trung Quốc, ông Donald C. Clarke, Giáo sư ngành luật, chuyên về Trung Quốc tại Trường Luật, Đại học George Washington, cho biết từ giữa những năm 1990, Chính phủ Trung Quốc - chủ sở hữu của tất cả đất đai - đã bán các quyền thuê dài hạn trên các mảnh đất hay còn được gọi là "quyền sử dụng đất" tối đa là 70 năm đối với mục đích sử dụng ở, 40 năm đối với mục đích thương mại và 50 năm cho mọi mục đích khác.

Những quyền sở hữu này tương tự hợp đồng thuê dài hạn ở các nước phương Tây: chủ sở hữu có thể bán quyền sở hữu đi, nhưng đến khi Chính phủ thu hồi quyền sở hữu này thì họ sẽ bồi thường cho bạn.

Theo ChinaSMACK, sau khi hết thời hạn sử dụng đất 70 năm, đất sẽ được trả lại cho quốc gia và các công trình kiến ​​trúc trên đất vẫn thuộc quyền sở hữu của chủ sở hữu. Tuy nhiên, "da mất đi, tóc biết bám vào đâu", việc hết quyền sử dụng đất bản chất đồng nghĩa với việc hết quyền sở hữu toàn bộ công trình.

Theo quy định tại Điều 22 Luật Quản lý nhà đất đô thị của Trung Quốc, khi hết thời hạn ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng có nhu cầu tiếp tục sử dụng phải nộp hồ sơ xin gia hạn trước một năm. Để gia hạn, người sử dụng cần ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới và chi trả phí chuyển quyền sử dụng đất theo quy định.

Các tòa nhà ở Bắc Kinh. (Ảnh: Reuters) Tại Anh, theo Just Landed, trong vài thập kỷ gần đây, các căn hộ chung cư ngày càng trở nên phổ biến, đặc biệt là đối với những người trẻ tuổi và người dân thành phố, và thậm chí có rất ít lựa chọn thay thế căn hộ chung cự nếu người dân muốn sống ở trung tâm thành phố.

Hầu hết nhà ở Anh (dù là nhà biệt lập, nhà song lập, nhà liền kề hay nhà phố) đều được bán theo quyền sở hữu tự do. Tuy nhiên, hầu hết các căn hộ ở Anh và xứ Wales được bán theo quyền sở hữu có thời hạn (leasehold), gồm khoảng 3 triệu căn nhà (chủ yếu ở các thành phố và bờ biển phía nam), đồng nghĩa rằng một người có thể sở hữu căn hộ nhưng không sở hữu mảnh đất nơi căn hộ tọa lạc. Quyền sở hữu có thời hạn sẽ kéo dài trong một số năm cụ thể theo hợp đồng, chẳng hạn 80-100 năm đối với tòa nhà cũ và 999 năm đối với tòa nhà mới.

Theo thông tin từ Siam Legal, tại Thái Lan, tất cả bất động sản, đất đai, nhà đất, căn hộ chung cư hay căn hộ nước này đều có thể mua theo hình thức quyền sở hữu có thời hạn (leasehold). Mục 540 của Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan quy định rằng thời hạn thuê bất động sản không được vượt quá 30 năm.

Tuy nhiên, thời hạn 30 năm có thể được gia hạn. Không có quyền tự động gia hạn, các bên phải thực hiện thủ tục để gia hạn hợp đồng thuê trước khi kết thúc thời hạn ban đầu. Công ty luật Thái Lan Konrad Legal cho biết mua một căn hộ theo hình thức cho thuê tại nước này thường ít tốn kém hơn so với mua một căn hộ quyền sở hữu lâu dài.

Tại Singapore, người dân được sở hữu bất động sản theo 2 hình thức: lâu dài, trong thời gian không xác định (freehold) và có thời hạn (leasehold). Đất đai thuộc dạng freehold là đất thực sự được sở hữu vĩnh viễn, không có thời hạn. Với dạng leasehold, thời hạn sở hữu nhà thường là 99 năm hoặc có thể là 999 năm. Về bản chất, đây là đất thuê, người ở sẽ mất quyền sở hữu khi bất động sản đó hết hạn cho thuê, phải trả lại người chủ đất ban đầu. 

Các căn hộ HDB tại Singapore. (Ảnh: CNA)75% đất ở Singapore thuộc sở hữu của Chính phủ. Đa phần nhà/căn hộ chung cư do tư nhân xây dựng hoặc do Chính phủ xây dựng (gọi là căn hộ HDB) là thuộc dạng leasehold. Tại nước này, người mua nhà dạng leasehold vẫn có quyền dùng nhà làm tài sản thế chấp, miễn sao căn nhà còn thời hạn sử dụng khoảng 30-40 năm. Theo Channel News Asia, các căn hộ này có thời hạn sở hữu thường là 99 năm. Hiện số lượng người sắp hết thời hạn này ngày càng tăng. 

Căn hộ quyền sở hữu tự do tại Singapore cũng chưa chắc đã có giá cao hơn căn hộ quyền sở hữu có thời hạn. Điều này hoàn toàn phụ thuộc vào vị trí của căn hộ. Một căn hộ quyền sở hữu giới hạn nằm ở khu Thương mại Trung tâm (CBD) Singapore sẽ có giá trị cao hơn một căn hộ quyền sở hữu tự do ở thị trấn Punggol vùng đông bắc của đất nước.

Ông Lý Hiển Long trong bài phát biểu vào ngày Quốc khánh Singapore năm 2018 cũng trấn an người dân rằng 99 năm là khoảng thời gian dài. "Giả sử bạn mua một căn hộ HDB vào đầu những năm bạn 30 tuổi. Sau 99 năm, bạn sẽ già hơn 130 tuổi - tôi đoán bạn có thể sẽ không cần đến căn hộ này nữa. Nếu bạn có con, chúng cũng sẽ rất già, gần bằng chính căn hộ, ở độ tuổi 80 hoặc 90. Và nếu bạn có cháu, đến lúc đó, cháu của bạn sẽ là ông bà". Thủ tướng Singapore cho biết. "Rất ít chủ sở hữu HDB sẽ sống lâu hơn hợp đồng thuê của họ", ông cho biết thêm.

Theo Theo Straits Times, không chỉ bất động sản nhà ở mà cả đất công cộng hay tư nhân cũng đề được bán theo hợp đồng thuê 99 năm. Tại Singapore, kể từ năm 1967, tất cả đất do Chính phủ bán đều được cho thuê không quá 99 năm.

Bài toán hậu mãi chung cư có thời hạn: Giá nhà sẽ điều chỉnh theo thị trường Bài toán hậu mãi chung cư có thời hạn: Giá nhà sẽ điều chỉnh theo thị trường

Bên cạnh những ý kiến lo lắng chung cư sẽ biến thành "tiêu sản" sau 50 năm, nhiều người lại kỳ vọng khả năng an cư lạc nghiệp sẽ dễ dàng hơn nếu giá chung cư giảm.

Bài toán hậu mãi chung cư có thời hạn: Tài sản thành tiêu sản, trả tiền một lần để ở 50 năm? Bài toán hậu mãi chung cư có thời hạn: Tài sản thành tiêu sản, trả tiền một lần để ở 50 năm?

Kỳ vọng lớn nhất của người dân khi mua căn hộ chung cư từ vốn tích luỹ cả đời là vừa để ở vừa là "của để dành" cho con cháu, nay lại có khả năng tan thành mây khói.

Thu Thảo

Cùng chuyên mục