"May ít rủi nhiều" khi xuống tiền tại những dự án bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý

Rao bán rầm rộ dù chưa đủ pháp lý

Thời gian qua, trên nhiều phương tiện truyền thông đã phản ánh việc các chủ đầu tư (CĐT) dự án công trình bất động sản chưa thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính, thủ tục pháp lý cơ bản để xây dựng dự án đã giao cho các sàn, đơn vị phân phối thực hiện việc rao bán, huy động vốn dưới nhiều hình thức khác nhau.

Nhiều khách hàng đã đóng tiền nhưng dự án không được triển khai, dẫn đến nảy sinh tranh chấp giữa 2 bên. Cuối cùng, người thiệt hại lớn nhất vẫn là khách hàng.

Tại TP.HCM, cơ quan công an đã khỏi tố hàng loạt lãnh đạo công ty bất động sản (BĐS) vì lừa đảo bán dự án “ma”, dự án chưa đủ điều kiện pháp lý cho người dân.

Điển hình như, bà Huỳnh Thị Hạnh Phúc, Tổng Giám đốc công ty CP Xây dựng Địa ốc Bất động sản Thiên Ân Phát; Ngô Minh Khâm, Giám đốc công ty Phú An Thịnh Land vừa bị cơ quan chức năng khởi tố.

Trên địa bàn tỉnh Bình Dương, cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Bình Dương vừa ra quyết định khởi tố bị can và lệnh bắt tạm giam 4 tháng đối với Nguyễn Thanh Hùng, 26 tuổi, Tổng giám đốc công ty Bình Dương Cityland và Hoàng Anh Vui, 26 tuổi, Giám đốc pháp lý công ty Bình Dương Cityland vì lừa đảo khách hàng.

Nhiều người dân rơi vào bẫy lừa.

Hai bị can trên đã thông ráo bán đất nền tại hàng loạt dự án như: Khu dân cư Phúc Long City, khu dân cư Happy Home tại xã Phước Hòa, huyện Phú Giáo và khu nhà ở Phúc Long 1, Phúc Long 2, khu dân cư Green City, Green City 2, Green City 3 tại xã Lai Hưng, Bàu Bàng.

Nhưng những dự án này chưa đủ điều kiện pháp lý và không được cơ quan chức năng chấp thuận, không thành lập được dự án. Chờ nhiều năm không thấy công ty giao đất, khách hàng kiện đòi sổ đỏ thì mới tá hoả mình bị lừa.

Ngoài vụ việc trên, theo ghi nhận của PV Người Đưa Tin Pháp luật, trên địa bàn tỉnh Bình Dương có nhiều CĐT công trình chung cư chưa đủ điều kiện pháp lý nhưng đã kêu gọi, huy động vốn.

Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương đã “điểm mặt” một số dự án chưa đủ điều kiện mở bán để cảnh báo người dân như: Khu đô thị Phương Toàn Phát Golden City tại phường Chánh Phú Hòa, thị xã Bến Cát do công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản Phương Trường An làm chủ đầu tư; dự án Hồ Gươm Xanh Thuận An City tại phường Lái Thiêu, TP.Thuận An.

Hay một dự án khách là Khu phức hợp Thương mại Căn hộ Việt An Bình Dương (Alva Plaza) trên địa bàn phường Thuận Giao TP.Thuận An Bình Dương được công ty Cổ phần Đầu tư VietHome (Công ty Viethome) giới thiệu là đơn vị phân phối và phát triển độc quyền từ chủ đầu tư là công ty Cổ phần Bất động sản Việt An.

Kinh doanh kiểu "tay không bắt giặc"

Theo ghi nhận của PV, hiện nay hầu hết các dự án trên đều chưa hoàn thành hạ tầng. Như, dự án Alva Palza hiện chỉ là thửa đất trống nhưng các sàn bất động sản đã quảng cáo, chào bán nhận tiền của khách hàng.

Khu đất mà nhân viên công ty Viethome nói sẽ xây dựng dự án chung cư vẫn còn cỏ cao ngang đầu.

Trong vai khách hàng tìm mua căn hộ chung cư cửa dự án Alva Palza, PV được một nhân viên môi giới tên Nam của công ty Viethome cho hay, khách hàng sẽ đặt cọc 30 triệu đồng đến ngày CĐT công bố dự án nếu khách hàng tiếp tục chọn căn hộ thì sẽ thanh toán theo từng đợt. 

Khi được hỏi việc đóng 30 triệu đồng có giống với hình thức cọc giữ chỗ hay là góp vốn hay không thì nhân viên tên Nam cho hay: “Đóng 30 triệu tương tự như vậy, nhưng sẽ có giấy ghi là đơn đề nghị đăng ký tìm hiểu thông tin sản phẩm. Trong nội dụng chủ đầu tư ghi là khách hàng đề nghị chủ đầu tư cho tự nguyện đăng ký nộp tiền và được ưu tiên đặt mua/đặt cọc mua căn hộ”.

Phiếu xác nhận chuyển khoản sau khi khách hàng đóng 30 triệu cho công ty Viethome.

Kết thúc cuộc trò chuyện, nhân viên này đưa ra tờ giấy, trong đó có ghi một số nội dụng như: “Chúng tôi (khách hàng) sẽ chuyển tiền thiện chí của chúng tôi/ sang tiền đặt chỗ theo phiếu đặt chỗ chính thức nhằm ưu tiên đặt chỗ để mua căn hộ dự án Alva Plaza….”.

PV chưa hiểu về các nội dung trên và muốn được giải thích thì nhân viên này cho rằng, việc nhận 30 triệu đồng đã có hoá đơn, sau này nếu ký hợp đồng sẽ nói rõ hơn chứ trong giấy tờ hiện tại chỉ là đôi bên thoả thuận.

Sau khi tiếp cận một số dự án khác và được nhân viên bán hàng hướng dẫn đặt cọc giữ chỗ sản phẩm, PV ghi nhận thực tế, tại các dự án trên vẫn là khu đất trống, CĐT chưa thực hiện bất kỳ một công đoạn xây dựng nào cho các dự án trên.

Trao đổi  với PV về pháp lý của các dự án trên, đại diện sở Xây dựng tỉnh Bình Dương cho biết, Khu phức hợp Thương mại Căn hộ Việt An Bình Dương (Alva Plaza) chưa có quy hoạch 1/500.

Đến nay, Sở chưa có văn bản xác nhận chủ đầu tư dự án trên được huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại theo quy định.

Sở Xây dựng Bình Dương khẳng định, sẽ kiểm tra và xử lý theo quy định.

Về biện pháp ngăn chặn tình trạng mua bán nhà ở khi chưa đủ điều kiện, ngày 22/02/2019, sở Xây dựng đã có Công văn số 585/SXD-TTrXD về việc đề nghị chủ đầu tư các dự án phải hoàn chỉnh thủ tục theo quy định trước khi đưa sản phẩm vào giao dịch, mở bán dự án, gửi tất cả các chủ đầu tư dự án bất động sản trên địa bàn để thực hiện.

Mặc dù sở Xây dựng tỉnh Bình Dương đã có thông báo yêu cầu các CĐT không được mở bán, thu tiền người dân dưới mọi hình thức khi chưa được phép, nhưng thực tế việc này vẫn diễn ra.

Trao đổi với PV về trường hợp các công ty nhận cọc giữ chỗ và có dấu hiệu huy động vốn, luật sư Lê Văn Hoan, đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, đối chiếu với các điều khoản quy định tại điểm a, khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở quy định: “Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”.

Cũng theo luật sư, luật Kinh doanh bất động sản đã quy định khá rõ, chỉ khi nào dự án làm xong móng, xong hạ tầng và được sự chấp thuận đủ điều kiện bán hàng của sở Xây dựng, chủ đầu tư mới được bán hàng, huy động vốn.

Điều này nhằm bảo vệ khách hàng tránh những rủi ro đáng tiếc khi các doanh nghiệp bất động sản kinh doanh theo kiểu “tay không bắt giặc”, đẩy rủi ro về phía khách hàng.

Thực tế hiện nay, có nhiều chủ đầu tư yếu về năng lực tài chính, cố tình lách luật để huy động vốn bất chấp pháp luật. 

Đây chính là nguyên nhân khiến hàng loạt dự án thời gian qua dù thu tiền đến 95% giá trị căn hộ nhưng không giao được nhà cho khách hàng.

Thậm chí nhiều chủ đầu tư còn đem dự án đã bán cho khách hàng mang cầm cố ngân hàng, khiến người mua nhà lâm vào cảnh khó khăn.