“Khóa tay” chủ đầu tư chung cư bằng chế tài mới: Lời giải cho tranh chấp tiền tỷ phí bảo trì?

Ai hưởng lợi khi sửa luật?

Khi các đô thị lớn gia tăng dân số, nhu cầu an cư lạc nghiệp dẫn đến hạ tầng và các chung cư cũng phát triển nhanh chóng. Nhưng mối quan hệ giữa người mua nhà với chủ đầu tư không dễ chấm dứt tranh chấp mặc dù đã bàn giao căn hộ.

Trong đó, quỹ bảo trì là một trong những nguyên nhân dẫn đến xung đột kéo dài. Bởi, với giá trị vài tỷ đồng cho một căn hộ chung cư, khoản phí 2% đóng góp của tổng thể nhà chung cư là không hề nhỏ.

Theo quy định đang áp dụng là Nghị định 99/2015, chủ đầu tư sẽ thu khoản tiền này và phải bàn giao lại cho ban quản trị của cư dân sau khi được thành lập. Song, hiện tượng chủ đầu tư chây ì, thậm chí chiếm giữ trái phép hàng tỷ đồng phí bảo trì diễn ra rất phổ biến.

Chỉ riêng tại TP.HCM, sở Xây dựng đã xử phạt hành chính đối với chủ đầu tư của hàng loạt chung cư như: New Town (quận Thủ Đức), Hưng Ngân (quận 12), Hoàng Anh River View (quận 2), Trung Đông Plaza (quận Tân Phú), Phú Hoàng Anh (huyện Nhà Bè),… trong việc sai phạm quản lý phí bảo trì.

Nhận thấy các quy định hiện nay còn nhiều bất cập, bộ Xây dựng đang trình dự thảo, lấy ý kiến để sửa đổi Nghị định 99/2015. Cụ thể, chủ đầu tư phải mở tài khoản vốn chuyên dùng có kỳ hạn tại một tổ chức tín dụng để nhận tiền bảo trì.

Phát triển ồ ạt số lượng nhà chung cư cũng dẫn đến tranh chấp phức tạp kéo dài.

Cùng với đó, người mua nhà không nộp trực tiếp phí bảo trì cho chủ đầu tư mà chuyển vào tài khoản đã được tạo lập. Người mua nhà chỉ được nhận căn hộ khi đã nộp phí bảo trì. Điều này sẽ ngăn chặn chủ đầu tư tự ý sử dụng số tiền của cư dân.

Nếu xảy ra tranh chấp, quy định mới cho phép cưỡng chế, bán đấu giá tài sản của chủ đầu tư để thu hồi quỹ bảo trì và phần chủ đầu tư bàn giao căn hộ nhưng người mua chưa nộp phí bảo trì.

Xung quanh dự thảo sửa đổi Nghị định 99/2015, các bên đã đưa ra góc nhìn khác nhau. Bà Nguyễn Minh Phương, cư dân chung cư Hà Đô (quận Gò Vấp, TP.HCM) nhận thấy, đề xuất thêm tài khoản chuyên dùng như dự thảo là không cần thiết.

“Vì danh sách kiểm toán các khoản phải chi đều có hoá đơn và đề xuất của ban quản lý. Đối với phần lãi suất, dự thảo không quy định cụ thể thời hạn gửi khoản phí bảo trì như thế nào. Đây là lỗ hổng để chủ đầu tư hoặc ban quản trị trục lợi vì lãi suất mỗi kỳ hạn khác nhau. Nếu không quy định thời hạn cụ thể thì chủ đầu tư tính là lãi suất không kỳ hạn, rồi lấy luôn phần chênh lệch lãi suất”, bà Phương băn khoăn.

Mặt khác, đại diện 1 công ty kinh doanh phát triển nhà ở có trụ sở tại quận Thủ Đức, TP.HCM cũng lo ngại áp lực tài chính trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp bất động sản.

Người này phân tích: “Trước khi ban quản trị được thành lập, chung cư vẫn phải bảo trì qua các khoản tiền như bảo hiểm thang máy, hợp đồng bảo hiểm cháy nổ,…Nếu áp dụng theo dự thảo quy định mới, tài khoản phí bảo trì này bị chặn lại, sẽ gây khó hơn cho chủ đầu tư do phải trích ứng tiền từ công ty”.

Tiền đi đâu, về đâu?

Việc sửa đổi quy định quản lý phí bảo trì được mong đợi sẽ giải quyết các vướng mắc hiện nay. Điển hình, như chung cư Khang Gia Tân Hương tại quận Tân Phú, TP.HCM. Mặc dù đang giữ hơn 5,8 tỷ đồng phí bảo trì của cư dân nhưng chủ đầu tư chỉ còn khoảng 3 triệu đồng trong tài khoản.

Vì thế, UBND quận Tân Phú chỉ có thể báo cáo UBND TP.HCM và sở Xây dựng để xin ý kiến xử lý công ty CP Đầu tư và Phát triển địa ốc Khang Gia, thực hiện cưỡng chế thu quỹ bảo trì nhằm giao lại cho ban quản trị nhà chung cư.

Được biết, người dân sinh sống tại chung cư Khang Gia Tân Hương nhận nhà ở và thành lập ban quản trị chung cư đã gần 10 năm. Nhưng chủ đầu tư vẫn không chuyển giao kinh phí bảo trì, khiến việc sửa chữa, bảo trì chung cư này gặp nhiều khó khăn.

Hàng loạt chung cư tại TP.HCM có mâu thuẫn về quản lý phí bảo trì.

Tại quận Tân Phú, PV Người Đưa Tin Pháp Luật cũng ghi nhận sự việc cư dân chung cư Oriental Plaza treo băng rôn phản đối chủ đầu tư, mà một trong nhiều nguyên nhân là phí bảo trì. Bà Nguyễn Thị Thanh Mai, cư dân chung cư cho biết, số tiền quỹ bảo trì hơn 59 tỷ đồng vẫn bị chủ đầu tư chiếm giữ suốt nhiều năm qua.

“Hồi tháng 1/2019, sau cuộc họp với cư dân trước đó, chủ đầu tư phản hồi bằng văn bản để xác định giá trị quỹ bảo trì là hơn 59 tỷ đồng. Số tiền này được gửi vào ngân hàng. Chủ đầu tư lúc đó cũng cam kết thực hiện nghĩa vụ bàn giao cho ban quản trị”, bà Mai nói.

Chờ đến tháng Tám cùng năm, quỹ bảo trì vẫn nằm trong tay chủ đầu tư. Ngạc nhiên hơn là chỉ còn hơn 53 tỷ đồng. Sang tháng 3/2020, số tiền quỹ bảo trì qua thông báo của chủ đầu tư là 47 tỷ đồng. Thắc mắc về sự hao hụt này vẫn chưa có lời giải đáp nào.

Ban quản trị chung cư Ruby Garden (quận Tân Bình) cũng đang bế tắc vì chủ đầu tư (công ty Tân Hoàng Thắng) né tránh trách nhiệm. Tháng 9/2019, UBND TP.HCM đã ra quyết định xử phạt công ty Tân Hoàng Thắng vì không bàn giao kinh phí bảo trì chung cư.

Gần nhất, vào cuối tháng 3/2020, Phó Chủ tịch UBND quận Tân Bình Châu Minh Hiếu có công văn chỉ đạo các cơ quan liên quan làm việc, yêu cầu công ty Tân Hoàng Thắng khẩn trương bàn giao ngay cho ban quản trị, gồm: hồ sơ, công tác quản lý, phí bảo trì chung cư,…Nhưng cuối cùng, trách nhiệm của chính quyền cấp phường vẫn chỉ là “hướng dẫn ban quản trị kiện ra tòa để nhờ phân xử”.

Đừng để quy định chồng chéo

Trao đổi với PV, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch hiệp hội Bất động sản TP.HCM bày tỏ, đồng tình với nội dung mà bộ Xây dựng đề xuất. Trong đó, chủ trương kiểm soát chặt chẽ, không để chủ đầu tư lạm quyền sử dụng kinh phí bảo trì là hoàn toàn đúng đắn.

“Tranh chấp phí bảo trì cứ loay hoay là vì luật Nhà ở 2014 không nói rõ về tài khoản chuyên dùng. Dẫn đến chủ đầu tư có hành vi sử dụng cho mục đích riêng. Chưa kể, hầu hết các công trình thường chỉ bảo trì sau 5 năm nên quy định mới rất hợp lý”, ông Châu phân tích.

Bên cạnh đó, ông Châu cũng gợi ý các phương án khác về phí bảo trì chung cư. Phương án thứ nhất, người mua nhà đóng phí bảo trì 2% tại thời điểm hội nghị nhà chung cư đã bầu ban quản trị. Số tiền được chia đều trong 60 tháng, nộp vào tài khoản tiền gửi ngân hàng của ban quản trị chung cư. Đồng thời, kiến nghị sở Xây dựng địa phương có cơ chế hỗ trợ ban quản trị thực hiện nhiệm vụ.

Hay phương án khác là công ty dịch vụ công ích thu, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư trên địa bàn, dưới sự giám sát của ban quản trị. Nhược điểm của cách này là cơ chế vận hành của doanh nghiệp Nhà nước. Đổi lại, công tác bảo trì được thực hiện suốt vòng đời tuổi thọ của chung cư.

Người dân hy vọng khi quy định được sửa đổi sẽ giải quyết được nhiều vướng mắc.

Theo luật sư Trần Đức Phượng, đoàn Luật sư TP.HCM, dự thảo đã có những thay đổi theo hướng rõ ràng hơn về sở hữu, quản lý đối với quỹ bảo trì bằng một tài khoản riêng độc lập của tổ chức tín dụng. Dự thảo cần quy định rõ luôn kỳ hạn 12 tháng đối với tài khoản này phù hợp với thời gian tối đa 12 tháng chủ đầu tư phải tổ chức hội nghị nhà chung cư.

“Đối với các cụm nhà chung cư thì có các tài khoản gửi phí bảo trì khác nhau, thủ tục về việc ban quản trị tiếp nhận tài khoản này tại tổ chức tín dụng. Về câu chữ thì cần quy định người mua, thuê mua (các phần sở hữu riêng trong nhà chung cư) phải nộp phí bảo trì vào tài khoản thay cho việc quy định chỉ áp dụng đối với người mua căn hộ”, luật sư Phương góp ý.

Về cưỡng chế quỹ bảo trì đối với chủ đầu tư và tổ chức tín dụng, ông Phương cho rằng không nên đưa vào dự thảo. Vì các trường hợp trước đây đã được quy định trong pháp luật về xử lý vi phạm hành chính bằng các hình thức xử phạt bổ sung (buộc khôi phục hiện trạng, buộc thực hiện hành vi,..).

“Nguyên tắc một hành vi vi phạm chỉ bị xử lý một lần. Nếu tiếp tục quy định trong dự thảo, sẽ gây khó cho việc xử lý hình sự, nghiêm minh cho những hành vi sử dụng, chiếm dụng, chiếm đoạt quỹ bảo trì. Chủ đầu tư “chạy chọt” thì chỉ bị xử lý bằng biện pháp hành chính”, vị luật sư phân tích.