Giải pháp nào "vực dậy" thị trường căn hộ tại TP.HCM?

Thị trường căn hộ tại TP.HCM luôn thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư cũng như từ phía người dân, nhất là đối tượng có thu nhập thấp.

Tuy nhiên, cùng với nhiều tiềm năng, động lực phát triển mới đang được hình thành đã tạo cơ hội cho thị trường nhà ở của thành phố phát triển, đa dạng hóa sản phẩm, nhất là phân khúc bình dân phục vụ số đông người có nhu cầu nhà ở.

Mặt khác, câu chuyện quản lý giá nhà cũng cần sự vào cuộc tích cực của cơ quan chức năng và chính các chủ đầu tư dự án.

Theo ghi nhận của các công ty tư vấn bất động sản, trái ngược với hầu hết các lĩnh vực kinh doạnh chịu ảnh hưởng của dịch COVID-19, ngành bất động sản tiếp tục ghi nhận những tăng trưởng nhất định, đặc biệt về số lượng người mua, nhất là nhu cầu đối với căn hộ vừa túi tiền.

Ghi nhận thực tế tại TP.HCM, theo công ty CBRE Việt Nam, trong năm 2020, thị trường tiếp tục ghi nhận sự sụt giảm của nguồn cung chào bán do 2 nguyên nhân chính.

Thứ nhất, quy trình cấp phép mới và cấp phép sửa đổi các dự án tiếp tục kéo dài dẫn đến việc triển khai dự án chậm.

Thứ hai, nhằm hạn chế sự lây lan của dịch COVID-19, việc giãn cách xã hội, hạn chế di chuyển và tạm ngưng các chuyến bay quốc tế đã làm gián đoạn các sự kiện mở bán được lên kế hoạch từ năm 2019.

Trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung, giá bán được đẩy lên cao tại các khu vực trong thành phố, đặc biệt là các quận vùng ven.

Cụ thể, nguồn cung chào bán trong năm 2020 tại TP.HCM đạt 17.272 căn, giảm 35% so với năm 2019.

Đây là mức thấp nhất trong vòng 6 năm qua và là năm thứ 5 liên tiếp thị trường ghi nhận sụt giảm về nguồn cung. Có 21 dự án được chào bán mới trong năm 2020, trong khi năm 2019, có 36 dự án mới chào bán.

Về vị trí, khu Đông ở thành phố Thủ Đức chiếm 91% về nguồn cung chào bán theo căn và 43% theo số lượng dự án nhờ có dự án khu đại đô thị ở quận 9 cũ (nay là thành phố Thủ Đức).

Việc thành lập thành phố Thủ Đức vào năm 2021 làm thay đổi diện mạo của khu vực và tiếp tục làm gia tăng nguồn cung tại khu vực phía Đông. Khu Nam chiếm 38% theo số lượng dự án nhưng chỉ chiếm 7% theo số căn. Khu vực trung Tâm và phía Bắc không có nguồn cung mới do thiếu quỹ đất.

Quý 4/2020, giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp đạt mức 2.150 USD/m2, tăng 9% so với quý trước và 13% so với cùng kỳ năm trước. Mức giá trung bình tăng mạnh do các sản phẩm được chào bán chủ yếu tại phân khúc cao cấp và hạng sang.

Đồng thời, các dự án mới mở bán tại các quận ven đô có mức giá chào bán cao hơn mức giá chung của khu vực từ 20-30%. Giá bán tại phân khúc hạng sang ghi nhận mức tăng cao nhất là 9% so với cùng kỳ năm trước.

Phân khúc cao cấp ghi nhận mức giá trung bình sơ cấp giảm 1% so với cùng kỳ năm trước.

Mức giảm nhẹ là do các giai đoạn tiếp theo và các dự án mới ở các quận vùng ven đã vượt cấp từ trung cấp lên cao cấp. Phân khúc trung cấp và bình dân ghi nhận mức tăng giá lần lượt là 5% và 4% so với cùng kỳ năm trước.

Với mức giá tăng cao và ảnh hưởng bởi dịch COVID-19, tình hình hấp thụ của thị trường nhà ở bán bị ảnh hưởng nhất định.

Chỉ 75% sản phẩm chào bán mới được tiêu thụ trong năm 2020, thấp hơn mức 90% trong năm 2019. Hàng tồn kho được ghi nhận tăng lên đáng kể tại phân khúc cao cấp, tăng 74% so với cùng kỳ năm trước.

Trước thực trạng nguồn cung “lao dốc” trong khi giá căn hộ thì tăng “phi mã” kể từ đầu năm 2020, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội biết động sản TP.HCM cho rằng, trước mắt, UBND các tỉnh cần sớm có kết luận xử lý các dự án thuộc diện rà soát, thanh tra, để các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước (nếu có phát sinh) và được tiếp tục triển khai thực hiện dự án, giúp tái khởi động trở lại hàng trăm dự án bất động sản đang “đắp mền”.

Qua đó, giúp giảm bớt khó khăn cho doanh nghiệp, bổ sung nguồn cung sản phẩm cho thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp nhân dân, tăng nguồn thu ngân sách nhà nước và tăng tính minh bạch của môi trường kinh doanh.

Về lâu dài, cần phải có các giải pháp đồng bộ cả về cơ chế, chính sách, nguồn vốn đầu tư và quy trình thực hiện…

Nhìn rộng hơn về các tỉnh lân cận, nguồn cung khan hiếm tại TP.Hồ Chí Minh sẽ buộc người mua tìm kiếm các cơ hội đầu tư tại Bình Dương, Long An và Đồng Nai. Các thị trường này dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng trong năm 2021.