Hé lộ hướng đi của dòng tiền đổ vào bất động sản năm 2022

Trong năm 2021, dịch bệnh vẫn diễn biến phức tạp, nền kinh tế đối mặt nhiều khó khăn nhưng thị trường bất động sản (BĐS) vẫn ghi nhận mức độ quan tâm tăng và BĐS vẫn là kênh đầu tư được ưa thích. 

Tại Hội nghị bất động sản Việt Nam – VRES 2021 - Bắt mạch sức khỏe - Tổng quan thị trường BĐS năm 2021 diễn ra ngày 13/12, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết: “Yếu tố quan trọng nhất đánh giá thị trường BĐS có phát triển hay không chính là yếu tố dòng chảy của dòng tiền”.

Vị Phó Tổng giám đốc đưa ra hai yếu tố ảnh hưởng đến sự biến động dòng chảy của dòng tiền đầu tư BĐS. 

Yếu tố thứ nhất là lãi suất vay ngân hàng 11 tháng năm 2021 là 6,69%. Do đó, người mua nhà có thể vay mua nhà với lãi suất tốt hơn các năm trước. 

Yếu tố thứ hai là các gói kích thích kinh tế của Chính phủ. Hiện, Quốc hội đang cân nhắc các phương án để làm sao đưa ra các gói kích thích kinh tế đủ hấp dẫn, tạo động lực phát triển kinh tế sau ảnh hưởng của dịch Covid-19. Với hai yếu tố trên sẽ thúc đẩy dòng tiền giá rẻ tiếp tục đổ vào BĐS. 

Bức tranh thị trường BĐS năm 2021

Bên cạnh dòng tiền, ông Quốc Anh nhận định nhu cầu tìm kiếm BĐS Việt Nam giống như một chiếc lò xo bị nén. 

Trong 2 năm vừa qua, thị trường hình thành một quy luật đáng chú ý là sau mỗi đợt Covid-19, mức độ quan tâm đối với BĐS được phục hồi và phát triển mạnh mẽ, phản ánh nhu cầu thị trường BĐS luôn rất cao. 

Theo số liệu của Batdongsan.com.vn, sau Covid-19 đợt 1, mức độ quan tâm tới BĐS tăng 306%, sau Covid-19 lần 2 tăng 62%, sau Covid-19 lần 3 mức tăng là 376% và lần thứ 4 đợt dịch Covid-19 là 105%. 

Để chứng minh nhận định nhu cầu thị trường BĐS cao, ông Quốc Anh so sánh với nhu cầu quan tâm BĐS năm 2019 (trước khi dịch diễn ra), đa phần các quý của năm 2021 có sự quan tâm cao hơn năm 2019. 

Cụ thể, nhu cầu tìm kiếm BĐS vào khu vực Hà Nội chiếm 40% lượng người tìm kiếm, Tp. HCM chiếm 29%. 

“Đây là sự chuyển dịch khá bất ngờ sau đợt dịch này. Trước đây khu vực miền Nam, Tp.HCM nhận được sự quan tâm lớn nhưng từ 2020 đến nay, có sự chuyển dịch lớn, dòng tiền đầu tư có dấu hiệu dịch chuyển từ miền Nam về miền Bắc”, ông Quốc Anh cho hay. 

Loại hình BĐS được tìm kiếm trong năm 2021 là loại hình chung cư chiếm 25%, đất chiếm 20%. Về loại hình chung cư, xu hướng nguồn cung giảm dần trong năm 2021, số lượng dự án mới đăng tin trên batdongsan.com giảm. 

Nhìn lại bức tranh thị trường BĐS năm 2021, ông Quốc Anh nhận định: “Dòng tiền vào thị trường dồi dào, nhu cầu phát sinh lớn chỉ trực chờ dịch được kiểm soát thì sức bật rất nhanh, trong khi đó nguồn cung BĐS có xu hướng giảm đã ảnh hưởng lớn đến giá BĐS.

Giá có xu hướng tăng tất cả các loại hình ở Hà Nội và Tp. HCM. Mặt bằng giá cả 3 loại hình gồm chung cư, nhà riêng, nhà mặt phố đều tăng dù ảnh hưởng dịch Covid-19 qua các 2020-2021. Mức độ biến động giá trong 2 năm qua tại Hà Nội cao hơn Tp.HCM. 

Cụ thể, giá chung cư tại Hà Nội biến động qua 2 năm tăng 2,6%, trong khi Tp.HCM là 5,8%; nhà riêng tại Hà Nội tăng trung bình 12%, Tp.HCM tăng 2%; nhà mặt phố ở Hà Nội tăng 16% còn Tp.HCM tăng 8%. 

Điều này cho thấy, mặt bằng giá và dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển ra ngoài Bắc khiến lượng quan tâm ở ngoài Bắc nhiều hơn và mặt bằng giá biến động mạnh hơn so với Tp.HCM.

Dòng tiền đầu tư dịch chuyển 

Về loại hình chung cư, ông Quốc Anh cho biết: “Chung cư là loại hình được quan tâm ổn định và có sự phục hồi ấn tượng trong năm 2021. Cụ thể, lượng người quan tâm loại hình này giai đoạn cuối năm đã tiệm cận và bằng tháng 5/2021 (trước khi có làn sóng Covid-19 thứ 4), phản ánh thị trường chung cư phục hồi rất tốt và lượng người quan tâm quay về trước dịch. Xu hướng mặt bằng giá chung cư đều tăng 2-8% tùy khu vực. Cầu tăng, cung hạn chế dẫn đến mặt bằng giá có xu hướng điều chỉnh tăng". 

Về loại hình nhà riêng, nhà mặt phố có sự biến động trái ngược giữa Hà Nội và Tp.HCM. Nếu trong khoảng 2-3 năm trước, loại hình này sôi động tại Tp.HCM thì từ khi dịch Covid-19 diễn ra, mức độ quan tâm tại Hà Nội cho loại nhà mặt phố bán tăng 42% so với 2019 và 17% với nhà riêng. 

Như vậy, phản ánh lượng người quan tâm và cầu liên quan loại hình này rất tốt tại Hà Nội. Còn tại Tp.HCM lượng quan tâm giảm 33% so với năm 2019 cả nhà mặt phố bán và nhà riêng bán. 

Theo ông Quốc Anh, nguyên nhân dẫn đến sự thay đổi này là do 31% số lượng người tìm kiếm ở Tp.HCM là đến từ Hà Nội vào năm 2018, đến năm 2021 chỉ còn 6%. Các nhà đầu tư ngoài Bắc rút dòng vốn đầu tư vào Tp.HCM và miền Nam về miền Bắc do ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, đi lại khó khăn, sản xuất trì trệ, kỳ vọng suy giảm. 

Yếu tố thứ hai, mặt bằng giá của Tp.HCM có xu hướng tăng mạnh từ 2017-2019 (tăng 30%), trong khi đó Hà Nội tăng 5%. 

Chính vì dòng tiền dịch chuyển về miền Bắc đã đẩy mặt bằng giá chung cư, nhà phố tăng mạnh. Đến hiện tại, xu hướng này vẫn đang tiếp diễn. 

Bên cạnh đó, thị trường cho thuê nhà riêng và nhà phố cùng xu hướng giảm mức độ quan tâm ở cả Hà Nội và Tp.HCM. Nguyên nhân do ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 khiến nhiều đơn vị không thể kinh doanh, sản xuất, chi phí mặt bằng trở thành gánh nặng. Điều này đã tạo ra áp lực lớn cho thị trường cho thuê nhà riêng, nhà phố. 

Giá rao bán tại nhà riêng, nhà phố đều tăng tại Hà Nội và Tp.HCM nhưng Hà Nội tăng rất nhiều so với Tp.HCM trong năm 2021. Cụ thể, năm 2021, giá rao bán nhà riêng ở Hà Nội tăng 12% so với năm 2020 còn Tp. HCM tăng 2%. Còn giá rao bán nhà phố của Hà Nội tăng 16% và Tp.HCM tăng 8%. 

Về loại hình đất nền, giai đoạn tháng 3-4, thị trường xuất hiện cơn sốt nóng, lượng người tìm kiếm thông tin quy hoạch nhiều. Đến cuối năm 2021, lượng người tìm kiếm quy hoạch bằng 80% so với hồi đầu năm. 

Cùng với lượng quan tâm tốt, thị trường đất nền tại khu vực Bắc, Trung, Nam đều biến động tốt, mặt bằng giá tăng.

Triển vọng thị trường BĐS 2022

Theo khảo sát của batdongsan.com với người mua nhà, dù đã sở hữu BĐS, nhưng nhu cầu mua thêm vẫn rất lớn. Do đó, cầu BĐS rất lớn, đa phần có xu hướng mua thêm. 

Dự báo về thị trường BĐS năm 2022, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao, CBRE cho biết: “Dự kiến năm 2022, nguồn cung thị trường căn hộ đón nhận số lượng gấp đôi so với 2021. Với thị trường nhà ở gắn liền với đất, nguồn cung tăng 20-30%. Nhưng so với nguồn cầu lớn trên thị trường, trong 2 năm tới vẫn có sự lệch pha về cung cầu. Bên cạnh đó, chi phí đất, nhân công vẫn có đà tăng, tất cả yếu tố đó dẫn đến sự tăng giá trong thời gian tới”.

Ông Quốc Anh bổ sung thêm: “Loại hình chung cư có sự ổn định, phục hồi tốt trong năm 2022 với mức độ quan tâm có sự tăng trưởng ổn định. Đặc biệt, loại hình chung cư cho thuê có sự quan tâm tăng trở lại, mặt bằng giá tăng.

Phân khúc nhà riêng, nhà phố ảnh hưởng mạnh bởi dịch, tuy nhiên với chính sách tốt, kiểm dịch tốt, “hộ chiếu” vắc-xin đi lại thuận tiện hơn kỳ vọng loại hình này sẽ quay trở lại, mức độ quan tâm tốt hơn, lượng tin phản ánh gián tiếp nguồn cung thị trường tăng mạnh năm 2022, mặt bằng giá ổn định, tăng ở một số khu vực nhất định.

Với đất nền, loại hình này tiếp tục nhận được sự quan tâm tốt, mặt bằng giá tăng nhất là ở khu vực có quy hoạch, dự án đầu tư công đẩy mạnh".