Vụ“Gần 100 biệt thự xây “chui” thuộc dự án IrelaxBangkok Villa Bình Châu”: Luật sư nói gì?

Theo quy định pháp luật, việc xây dựng trái phép, không phép sẽ bị xử lý như thế nào, thưa luật sư?

Đối với câu hỏi nêu trên, chúng ta thấy có 2 hành vi phải xem xét (1) xây dựng không phép là hành vi của tổ chức, cá nhân khi khởi công xây dựng mà không có giấy phép xây dựng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp được miễn; (2) Xây dựng trái phép (sai phép) là hành vi của tổ chức, cá nhân khi xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp phép.

Căn cứ khoản 4 Điều 15 và khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 28 tháng 01 năm 2022, hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng bị phạt tiền từ 60-140 triệu đồng tùy theo từng trường hợp.

Trong khi đó, cũng theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được với trường hợp cấp phép xây dựng mới thì mức phạt là từ 30-120 triệu tùy từng trường hợp.

Tuỳ theo mức độ vi phạm tổ chức có hành vi vi phạm còn bị áp dụng biện pháp xử phạt bổ sung - Tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng và Biện pháp khắc phục hậu quả buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.

Sau khi đã bị lập biên bản vi phạm hành chính (trước khi ban hành quyết định xử phạt) dù người có thẩm quyền đã yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm nhưng tổ chức vẫn tiếp tục vi phạm hoặc tái phạm thì áp dụng Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP với mức xử phạt từ 100.000.000 đến 1.000.000.000 đồng tùy theo từng trường hợp.

Trách nhiệm của chính quyền địa phương, cơ quan quản lý nhà nước và người đứng đầu trong trường hợp để chủ đầu tư liên tục xây dựng trái phép, không phép mà không xử lý như thế nào, thưa luật sư?

Căn cứ Điều 208, Luật Đất đai 2013 sửa đổi bổ sung 2018 quy định:

– Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời những vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai tại địa phương.

– Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời việc chuyển quyền sử dụng đất trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép; phát hiện, áp dụng biện pháp ngăn chặn và xử lý kịp thời việc xây dựng các công trình trên đất lấn, chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích ở địa phương và buộc người có hành vi vi phạm khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm.

Như vậy, cơ quan có thẩm quyền phải có trách nhiệm trong việc xử lý các trường hợp về vi phạm về việc quản lý và trật tự xây dựng tại địa bàn.

Trong trường hợp cơ quan, người có chức vụ quyền hạn không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nhiệm vụ được giao gây hậu quả nghiêm trọng thì tuỳ vào mức độ vi phạm sẽ bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định.

Theo luật sư, những khách hàng đã mua phải dự án chưa có đủ điều kiện như Irelax Bangkok Villa Bình Châu thì có thể sẽ phải đối mặt với những nguy cơ pháp lý nào?

Hiện nay, chủ đầu tư chỉ được phép đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh khi đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 9 và Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản 2020.

Trong trường hợp không đủ điều kiện để bán nhưng chủ đầu tư vẫn xác lập giao dịch với khách hàng thì khách hàng có quyền yêu cầu huỷ hợp đồng, yêu cầu toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu, và xử lý hậu quả theo quy định của bộ luật dân sự tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 căn cứ theo hợp đồng đã ký tuỳ vào mức độ lỗi của bên vi phạm.

Tuy nhiên, trên thực tế, việc đòi lại được tiền từ chủ đầu tư cũng gặp nhiều gian nan. Bởi ngay cả khi có quyết định của Tòa án nhưng chủ đầu tư không tự nguyện thi hành án hoặc không có tài sản để thi hành án thì việc đòi lại tiền của khách hàng cũng rất nhiêu khê.

Ở góc độ pháp lý, việc dự án chưa đủ điều kiện mở bán nhưng chủ đầu tư và đơn vị phân phối vẫn bán cho khách có được xem là hành vi lừa dối khách hàng hay không? Trường hợp những biệt thự khách hàng đã mua bị buộc tháo dỡ sẽ như thế nào?

Dự án muốn được mở bán phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9 và Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2020. Tuy nhiên, hiện nay các chủ đầu tư thường hay “lách luật” bằng các hợp đồng đặt cọc hoặc hứa bán, hợp đồng hợp tác đầu tư…..

Vì vậy nhiều khách hàng dẫu biết có nhiều rủi ro nhưng vì ham lợi trước mắt nên vẫn mạo hiểm đầu tư vào, cho nên chứng minh chủ đầu tư/ đơn vị phân phối có hành vi lừa dối hay không thì phải xét trong từng hoàn cảnh cụ thể, xem xét hợp đồng, lời trình bày của các bên liên quan mới có thể đánh giá được các mặt khách quan, chủ quan, chủ thể, khách thể của hành vi do chủ đầu tư/ đơn vị phân phối thực hiện.

Việc Chủ đầu tư “lách luật” huy động vốn bằng mọi cách, bất chấp cả pháp luật là hành vi vi phạm pháp luật cần phải được xử lý nghiêm khắc nhằm tránh việc các Chủ đầu tư coi thường pháp luật, hệ lụy tiếp theo cho xã hội là rất lớn nếu họ không thể huy động vốn vay từ Ngân hàng và không thể triển khai dự án. Hàng loạt dự án bị bỏ hoang nhiều năm nay là minh chứng rất rõ cho hệ lụy của việc huy động vốn trái pháp luật này.

Trường hợp những biệt thự khách hàng đã mua bị tháo dỡ thì quyền, nghĩa vụ của các bên được giải quyết căn cứ trên chính các hợp đồng, giao dịch các bên đã ký kết, nếu xẩy ra tranh chấp thì khả năng các hợp đồng, giao dịch này bị tuyên bố vô hiệu rất cao, các bên phải chứng minh lỗi của bên còn lại để yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật, tất nhiên điều này là không hề dễ dàng.

Nhiều ý kiến cho rằng, việc địa phương không xử lý dứt điểm tình trạng xây dựng trái phép mà chỉ phạt hành chính và yêu cầu bổ sung giấy phép xây dựng là đang “hợp thức hóa” cho sai phạm. Ở góc độ pháp lý, luật sư đánh giá việc này như thế nào?

Tình trạng xây dựng trái phép, không phép xảy ra khá phổ biến ở tất cả các địa phương trên cả nước.

Đến thời điểm hiện tại, Nghị định số 16/2022/NĐ-CP đã quy định một số trường hợp vi phạm quy định về trật tự xây dựng mà đủ điều kiện cấp phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh thiết kế xây dựng mà đang thi công thì cho thời hạn 90 ngày hoặc 30 ngày để làm thủ tục xin phép, các trường hợp này được quy định tại Điều 81 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP.

Pháp luật hiện hành chỉ quy định một số trường hợp như trên, còn lại các hành vi không xử lý dứt điểm tình trạng xây dựng trái phép mà chỉ phạt hành chính và yêu cầu bổ sung giấy phép xây dựng thì xác định là hành vi có dấu hiệu “hợp thức hóa” cho sai phạm.

Vậy để nhằm bảo đảm sự tuân thủ pháp luật, ngăn chặn các tình trạng xây dựng “chui”, gây mất trật tự xã hội, ảnh hưởng đến quyền lợi, lợi ích của người dân, địa phương, thì các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần thực hiện đúng phạm vi trách nhiệm trong công tác quản lý đất đai ở địa phương, quản lý chặt chẽ các công trình xây dựng, đưa ra các phương án ngăn ngừa và xử lý các dấu hiệu kinh doanh bất động sản chưa đủ điều kiện, cương quyết đình chỉ thi công, xử phạt các dự án xây dựng trái phép theo quy định của pháp luật.

Xin cảm ơn luật sư!