Mập mờ pháp lý
Theo đó, trên các trang thông tin quảng cáo, dự án J Dragon tọa lạc tại mặt tiền đường Trần Hưng Đạo, thị trấn Cần Đước, tỉnh Long An do Công ty Cổ phần Đầu tư Thắng Lợi Group (Công ty Thắng Lợi Group) làm chủ đầu tư.
J Dragon có tổng diện tích lên tới 5,6 ha, gồm 272 sản phẩm, trong đó có 93 căn nhà phố và 179 shophouse.
Ghi nhận thực tế, phía bên ngoài dự án J Dragon mới được chủ đầu tư cho quây tôn, dán Pano quảng cáo hoành tráng, bên trong đang tiến hành san lấp mặt bằng. Tuy nhiên chủ đầu tư đã bắt tay cùng các đơn vị phân phối tiến hành giao dịch, thu tiền của khách dưới hình thức phiếu “Thỏa thuận giữ chỗ”.
Trong vai khách hàng, PV được một nhân viên môi giới tên Nghĩa tư vấn, dự án J Dragon sở hữu vị trí đắc địa, ngay trung tâm thị trấn Cần Đước, liền kề quốc lộ 50, thuận tiện di chuyển đến các tuyến đường cao tốc, đường vành đai 3, 4 và quốc lộ 1A. Đây là khu đô thị đầu tiên được quy hoạch có trung tâm thương mại và bến du thuyền, nhà hàng khách sạn, cực kỳ tiềm năng cho khách hàng đầu tư.
Nhân viên này cho biết, tùy vào vị trí, J Dragon có giá dao động từ 20 – 24 triệu đồng/m2. Hiện nay chủ đầu tư đang tiến hành nhận cọc giữ chỗ với số tiền 100 triệu đồng trên nền đất Shophouse và 50 triệu đồng trên nền đất nhà phố.
Mặt bằng tổng thể dự án J Dragon do Công ty Thắng Lợi Group làm chủ đầu tư
Cũng theo nhân viên này, chủ đầu tư đang có chính sách ưu đãi cho khách hàng khi thanh toán sớm. Cụ thể, đối với khách hàng thanh toán trước 50% (bao gồm tiền cọc) trong vòng 180 ngày kể từ thanh toán đợt 1, thanh toán bổ sung 45% nhận được chiết khấu 8%/45% giá trị sản phẩm. Nếu lựa chọn phương thức thanh toán chậm chia thành 14 đợt, ngay sau ký hợp đồng tiến trình thanh toán 50% (bao gồm tiền cọc). Các đợt thanh toán tiếp theo đóng theo đúng tiến độ ghi trong hợp đồng đến khi bàn giao.
Để thuyết phục khách hàng xuống tiền, nhân viên môi giới có gửi cho khách hàng Quyết định phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu dân cư thương mại thị trấn Cần Đước, huyện Cần Đước, tỉnh Long An do Chủ tịch UBND huyện Cần Đước ký ngày 2/8/2013.
Tuy nhiên, khi khách thắc mắc bản đồ án quy hoạch 1/500 chủ đầu tư là Phòng Kinh tế & Hạ tầng chứ không phải Công ty Thắng Lợi Group thì nhân viên này cung cấp thêm Quyết định về việc phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đối với Khu dân cư thương mại thị trấn Cần Đước, huyện Cần Đước, do Phó Chủ tịch UBND tỉnh Long An ký ngày 9/3/2018. Ngoài văn bản pháp lý trên nhân viên môi giới không cung cấp thêm bất cứ văn bản nào khác nữa.
Để rộng đường dư luận, ngày 10/8 PV đến đặt lịch làm việc với chủ đầu tư để làm rõ thông tin nhưng hơn 1 tháng trôi qua, chủ đầu tư vẫn không có bất cứ một hồi âm nào?
Liên quan đến dự án J Dragon do Công ty Thắng Lợi làm chủ đầu tư mở bán khi chưa đủ điều kiện pháp lý, Sở Xây dựng tỉnh Long An khẳng định: “Đã kiểm tra và theo báo cáo của Phòng Kinh tế và Hạ tầng huyện Cần Đước thì trên địa bàn huyện Cần Đước không có dự án nào được chấp thuận với tên gọi nêu trên.”
Bên trong dự án đang tiến hành cho san lấp mặt bằng, thế nhưng chủ đầu tư đã liên kết với sàn giao dịch nhận cọc giữ chỗ của khách hàng
Rủi ro về phía khách hàng
Trao đổi với PV Đời Sống & Pháp Luật, Luật sư Vũ Quốc Toản – Đoàn luật sư TP.HCM cho biết, nhiều Công ty Bất động sản, sàn giao dịch nhà đất đang sử dụng phiếu đặt cọc giữ chỗ, hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay vốn, phiếu thỏa thuận giữ chỗ… để “lách luật”, bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép là trái với quy định của pháp luật.
Cụ thể, Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản quy định, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh được quy định như sau: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”.
Ngoài ra, đã có quy định của pháp luật không cho phép chủ đầu tư ký thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản. Cụ thể, căn cứ điểm a, khoản 2 Điều 19 của Nghị định số 99/2015NĐ-CP của Chính phủ có quy định về việc cấm chủ đầu tư áp dụng hình thức huy động vốn để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án.
Thế nên những hành vi cố tình huy động vốn của một số chủ đầu tư, bằng cách này hay cách khác phá rào rao bán dự án khi chưa đủ điều kiện pháp lý thì hành động đó mang tính rủi ro rất cao và người chịu thiệt thòi luôn là khách hàng.
Chúng tôi sẽ tiếp tục thông tin đến bạn đọc.
