Mở tài khoản công khai
Bộ Xây dựng đang dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Nhà ở.
Theo bộ Xây dựng, quy định tại khoản 1, Điều 36, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP thì chủ đầu tư phải lập một tài khoản để người mua, thuê mua căn hộ nộp kinh phí 2% bảo trì nhà chung cư. Tuy nhiên, trên thực tế cho thấy có tình trạng CĐT đã tự ý sử dụng tài khoản này trước khi bàn giao cho BQT, từ đó dẫn đến khó khăn trong công tác quyết toán, thu hồi kinh phí này để bàn giao sang cho BQT. Vì vậy, một số địa phương đề nghị cần quy định rõ trong Nghị định về tài khoản kinh phí bảo trì theo hướng đây phải là tài khoản “đóng”, CĐT không được sử dụng cho đến khi bàn giao sang cho BQT.
Cụ thể, tại dự thảo, bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi quy định về kinh phí 2% bảo trì nhà chung cư. Người mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định tại Điều 108 của luật Nhà ở, khoản kinh phí này được tính trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này). CĐT phải mở một tài khoản vốn chuyên dùng có kỳ hạn tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua, chủ đầu tư nộp theo quy định.
Bên cạnh đó, CĐT phải ghi thống nhất tài khoản đã mở theo quy định tại khoản 1 Điều này trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư ký với khách hàng (bao gồm số tài khoản, tên tài khoản và tên tổ chức tín chức tín dụng nơi mở tài khoản này). Người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao nhà ở phải nộp 2% kinh phí bảo trì theo quy định vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng, nếu CĐT không thu kinh phí này mà vẫn bàn giao căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư cho người mua, thuê mua thì chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí 2%.
Được biết, quy định tại khoản 2, Điều 36 của Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì người mua nhà nộp kinh phí bảo trì theo 2 hình thức: (1) nộp trực tiếp vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng mua bán; hoặc (2) nộp cho CĐT để CĐT chuyển vào tài khoản kinh phí bảo trì. Tuy nhiên, việc quy định 2 hình thức nộp tiền như trên dẫn đến tình trạng CĐT đã sử dụng kinh phí này trước khi bàn giao cho BQT, từ đó dẫn đến khó khăn trong công tác quyết toán, thu hồi kinh phí để bàn giao sang cho BQT. Do đó, cần thiết bỏ quy định về hình thức nộp tiền trực tiếp cho chủ đầu tư để hạn chế tình trạng trên.
Cần thiết, xiết chặt, quản lý phí bảo trì chung cư
Đồng tình với nội dung mà bộ Xây dựng đề xuất, ông Lê Hoàng Châu phân tích dự thảo nghị định này nhằm không để CĐT lạm quyền trong việc sử dụng kinh phí bảo trì. Đó cũng là điều gây tranh cãi rất nhiều giữa BQT và CĐT trước nay.
Nhiều vụ tranh chấp nhà chung cư ở Hà Nội, TP.HCM liên quan đến khoản tiền 2% phí bảo trì.
"Lâu nay, vấn đề về phí bảo trì 2% tranh chấp mãi chưa có giải pháp. Luật Nhà ở trước đây quy định CĐT phải mở tài khoản riêng nhưng không nói rõ tài khoản này là vốn chuyên dùng nên CĐT có thể lấy và sử dụng cho mục đích riêng. Theo quy định mới, khi cần phải dùng phí bảo trì thì sẽ có khoản tiền sẵn chứ không phải trích từ CĐT. Chưa kể, hầu hết các công trình thường chỉ bảo trì sau 5 năm nên việc Bộ Xây dựng đưa vào quy định này là hợp lý" - ông Châu nói.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Phó tổng thư kí hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cũng cho rằng: “Vấn đề được đưa rất hợp lý, do 2% phí bảo trì chung cư cũng không nằm trong quyền hạn của CĐT. Vì, tiền này là thu theo luật để bàn giao cho đơn vị quán lý tòa nhà giữ để sử dụng trong việc bảo trì chung cư, nên tốt nhất là có quy chế ngay từ đầu là không nên giao cho CĐT. Và đây cũng là khoản tiền chung do người mua nhà đóng góp từ khi mua nhà với mục đích sửa chữa duy tu nơi họ sinh sống”.
Trao đổi với PV tạp chí ĐS&PL, ông Đính cho hay: “Tuy nhiên, cũng không ngoại trừ việc giao phí bảo trì chung cư cho BQT, mà họ lại sử dụng số tiền này không đúng mục đích. Trước đây, chúng tôi cũng đề cập về vấn đề này, nên cần có quy định, quy chế quản lý và sử dụng 2% phí bảo trì và phải quản lý giống như các khoản tiền ngân sách, khi sử dụng cần phải có các phương án và được thẩm tra bởi người dân của tòa nhà, các cơ quan có năng lực thẩm định về giá trị của việc đó, để có thể tránh được việc lợi dụng mà khai không đúng với giá trị thật của nó”.
Theo góc nhìn của luật sư, ông Bùi Đình Ứng (đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho rằng: “Đề xuất của bộ Xây dựng là tốt đối với đơn vị quản lý tòa nhà và người dân. Tạo một tài khoản riêng sẽ luôn luôn đảm bảo chứ không bị chủ đầu tư lạm chi đến số tiền này. Tuy nhiên, tài khoản được thiết lập nhưng quan trọng thời điểm thiết lập từ bao giờ, nghĩa là cần phải rõ ràng trong thiết lập và chuyển giao khi khách hàng nộp phí bảo trì.
Thông tin với PV, vị luật sư nêu quan điểm, số tiền này thực chất không thuộc quyền sở hữu của CĐT, những trước mắt sẽ là người đứng ra làm chủ tài khoản. Tại đây, thiết lập 2% tương ứng với mỗi lần thu tiền, để đảm bảo tổng số tiền của người mua luôn luôn có không bị mất đi, không bị lạm thu, không bị lạm chi, không bị sử dụng trái pháp luật và để đảm bảo rằng, khi bàn giao nhà cho người dân thì số tiền 2% phí bảo trì vẫn nằm ở trong tài khoản và chủ đầu tư không bao giờ được sử dụng đến số tiền này.
“Việc thiết lập chủ tài khoản vẫn là CĐT, bởi lúc đó khách hàng mua nhà vẫn chưa bầu được BQT và BQL tòa nhà. Tuy nhiên, về thời điểm chuyển giao phí bảo trì sang cho BQT để quản lý, sử dụng và vận hành tòa nhà thì cũng phải tính toán những quy định chặt chẽ, tránh trường hợp xảy ra tranh chấp, kiện cáo”, luật sư Bùi Đình Ứng.
